Défaillance de contrôle des décomptes de charges dans les logements subventionnés : un terrain propice à la fraude

Gestion

27 mai 2026

Auteur

Sarah Corja, Etudiante du MAS LCE

Thématique

Fraude

L’absence de prise en compte des frais accessoires dans le contrôle des loyers dans les logements d’utilité publique accroît-elle le risque d’escroquerie et d’autres infractions de criminalité économique ?

Dans leur politique sociale, les pouvoirs publics accordent des subventions destinées à réduire le coût du logement pour le rendre accessible aux personnes disposant de revenus modérés¹. Les loyers des logements subventionnés sont définis et contrôlés par les autorités cantonales.

Règles de fixation du loyer dans les logements subventionnés

Dans le canton de Vaud, le loyer des logements subventionnés est fixé par le service cantonal en charge du logement selon les art. 19 à 25 RLL². Ce loyer fixé constitue le loyer maximal admissible et fait l’objet de contrôles périodiques par les services subventionneurs, visant à garantir que le loyer perçu respecte les limites réglementaires.

Le loyer brut figurant dans le contrat de bail comprend le loyer net, les subventions cantonales et communales ainsi que, le cas échéant, des acomptes ou forfaits pour les charges³, notamment pour les frais de chauffage et d’eau chaude ou pour les frais accessoires (art. 257a et b du Code des obligations (CO)⁴. En l’absence de forfait ou d’acompte clairement prévu au contrat selon l’art. 257a CO, ces frais sont réputés inclus dans le loyer net⁵ et ne peuvent pas être facturés séparément au locataire.

Lorsque des frais accessoires sont facturés sur la base d’acomptes, le bailleur doit établir un décompte au moins une fois par an et le remettre au locataire (art. 4 OBLF)⁶. Le locataire a le droit de consulter les pièces justificatives des frais accessoires qui lui sont facturés (art. 257b al. 2 CO ; art. 8 al. 2 OBLF) et de les contester en cas d’irrégularité⁷.

Système de subventionnement et limites du contrôle administratif

Le système de subventionnement vise à réduire la charge financière du logement supportée par les locataires bénéficiant de ces aides. À cette fin, les autorités cantonales exercent un contrôle sur la fixation et le respect du loyer réglementé.

Les contrôles effectués par les services subventionneurs se limitent toutefois à la fixation et au respect du loyer au sens des art. 26 et 27 RLL et n’incluent pas l’examen des décomptes de charges et de frais accessoires, ce qui facilite les abus économiques.

Le présent article s’appuie sur une analyse juridique et sur l’étude d’un cas réel récent.

Abus économiques potentiels liés à la facturation des frais accessoires

Les défaillances de contrôle des décomptes de charges dans les logements subventionnés favorisent des pratiques de facturation abusives en termes de frais accessoires, telles que la facturation de :

Frais accessoires qui ne sont pas prévus dans le contrat de bail, facturés sans droit ;
Charges relatives à d’autres immeubles appartenant au même propriétaire ;
Frais de construction, de rénovation ou d’investissement sur l’immeuble qui sont à la charge exclusive du propriétaire⁸ ;
Charges facturées à plusieurs reprises ou sur une période où le locataire n’était pas encore ou plus dans le logement ;
Charges financées par les subventions obtenues, puis refacturées au locataire alors que les pouvoirs publics les ont financées justement pour réduire les coûts à charge des locataires
disposant de revenus modestes ;
Coût supporté par le locataire supérieur au coût effectivement supporté par le bailleur, lequel omet parfois de déduire les rabais octroyés par ses fournisseurs ;
Honoraires administratifs forfaitaires abusifs pouvant aller jusqu’à 5% des frais facturés au locataire, alors que le taux normal devrait se situer entre 2% et 3%⁹.

Une autre forme d’abus peut résulter de la facturation séparée des frais accessoires visant à réduire artificiellement le loyer net¹⁰. En diminuant le loyer net stipulé dans le contrat de bail, le loyer paraît plus favorable en comparaison avec des objets similaires, tout en facilitant une augmentation ultérieure « déguisée » du coût réel du logement au détriment du locataire, par le biais de la facturation de frais accessoires abusifs.

Moyens utilisés par les bailleurs pour dissimuler leurs abus

Afin de dissimuler les abus dans la facturation des frais accessoires, le bailleur dispose de plusieurs possibilités, notamment :

L’absence de mention contractuelle des frais accessoires, permettant de présenter aux autorités un loyer brut conforme, tout en laissant la porte ouverte à une facturation ultérieure de frais accessoires abusifs dans les décomptes de charges.
La limitation d’accès du locataire aux pièces justificatives : par refus, retards ou production de documents incomplets, voire de documents produits après la clôture du décompte pour justifier la facturation de charges abusives.
Le meilleur outil du bailleur pour empêcher un locataire d’exercer ses droits concernant des frais accessoires abusifs est la résiliation de bail (art. 271a al. 1 let. a CO)¹¹. Cette pratique a un effet dissuasif immédiat, notamment en situation de pénurie de logement, car le locataire va se concentrer sur la contestation de la résiliation de son bail ou l’obtention d’une prolongation de bail, en délaissant la question des frais accessoires, qui devient alors secondaire.

L’absence de contrôle des décomptes détaillés de charges des locataires par les services subventionneurs, dont le contrôle couvre uniquement les loyers (art. 26 et 27 RLL), permet d’ailleurs au bailleur de dissimuler ces abus.

Un cas réel récent illustre les abus d’un bailleur reconnu d’utilité publique¹²

Les locataires d’un logement subventionné ont requis la consultation des pièces justificatives de leur dernier décompte détaillé de charges. Ce contrôle a mis en évidence plusieurs irrégularités, notamment la facturation de frais d’électricité à un prix supérieur à celui payé par le bailleur, la réduction de prix ayant profité exclusivement au bailleur. Or, ces frais étaient intégralement financés par les pouvoirs publics.

Lorsque les locataires ont sollicité la consultation des pièces justificatives relatives aux années antérieures, leur bail a été résilié le jour-même avec un courrier mentionnant que les locataires n’avaient pas un bail avec frais accessoires et qu’en conséquence la régie n’était pas obligée de leur donner accès aux pièces justificatives de leurs décomptes détaillés de charges.

Puis, les locataires se sont penchés sur leur contrat de bail, lequel ne prévoyait effectivement aucun acompte ni forfait pour les frais accessoires. Le contrat mentionnait uniquement un acompte pour les frais de chauffage et d’eau chaude.

Pourtant, des frais accessoires ont été facturés chaque année aux locataires depuis leur entrée dans l’appartement, alors que le bailleur n’était pas autorisé à le faire, ce qui constitue un abus de droit de ce dernier.

Pour pouvoir accéder aux pièces justificatives de leurs décomptes de charges, les locataires ont dû mettre en demeure le bailleur de leur y donner accès, puis saisir la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du canton de Vaud, faute de réponse du bailleur. Dans un premier temps, la régie a affirmé que des avenants auraient été signés, sans jamais produire ces « avenants » qui n’existaient pas.

La procédure devant la Commission de conciliation, puis devant le Tribunal des baux, a permis de mettre en lumière de nombreuses irrégularités liées aux frais accessoires, en plus de leur facturation sans droit:

Facturation de frais liés à la période de construction de l’immeuble (notamment des frais d’assainissement alors que les locataires n’avaient pas encore emménagé) ;Imputation de charges relatives à un autre immeuble ;
Refacturation de coûts déjà pris en charge par des services publics (et donc facturation de ces frais à double) ;
Double facturation des mêmes frais facturés sur deux exercices différents ;
Production de documents datés du mois de contrôle prévu, destinés à justifier des charges des années antérieures.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud a d’ailleurs condamné le bailleur à rembourser l’intégralité des frais accessoires indûment perçus sur toute la période contrôlée¹³.

Ce cas démontre que les régies peuvent aisément commettre des abus en matière de frais accessoires, qui, comme déjà mentionné, ne seront pas détectés par les services subventionneurs, faute de contrôle des décomptes de charges des locataires dans les audits publics.

Conséquences juridiques et pénales

Sur le plan civil, les frais accessoires facturés sans base contractuelle sont abusifs et doivent être restitués au locataire¹⁴. Lorsque le bail a été résilié en raison de l’exercice d’un droit, cela représente un congé de représailles, annulable au sens de l’article 271 CO. S’agissant d’abus de droit, la responsabilité du bailleur est engagée.

Sur le plan pénal, quatre principaux articles du Code pénal¹⁵ peuvent être invoqués :

Article 146 CP, escroquerie : lorsque le bailleur fait payer au locataire des montants qui ne sont pas dus, en l’induisant volontairement en erreur par une présentation des frais comme s’ils étaient légaux, les éléments constitutifs de l’escroquerie peuvent être réunis (astuce, erreur du locataire, acte de disposition et enrichissement illégitime).

Lorsque le bailleur ne définit pas d’acompte de frais accessoires dans le contrat de bail, mais qu’il les refacture au locataire, cela revient à permettre au bailleur un enrichissement illégitime au préjudice :

Du locataire : en lui faisant payer des frais indus et en l’induisant volontairement en erreur par une présentation astucieuse des frais accessoires comme s’ils étaient dus, par exemple en les incluant dans le décompte de chauffage et d’eau chaude pour lesquels un acompte figure dans le contrat de bail.
Des pouvoirs publics : en dissimulant la facturation de ces frais pour ne pas dépasser le loyer validé par le canton, ce qui permet de masquer le rendement réel de l’immeuble.
Du locataire et de la collectivité publique : en refacturant une deuxième fois au locataire des charges déjà financées par les subventions publiques.

Article 251 CP, faux dans les titres : la production de documents inexacts ou reconstruits ultérieurement peut constituer un faux dans les titres.

Article 158 CP, gestion déloyale : lorsque des charges indues sont imputées aux locataires pour augmenter sans droit le rendement du propriétaire, la gestion déloyale peut entrer en considération.

Article 325^quaterCP, inobservation des prescriptions légales sur la protection des locataires : l’usage du congé pour empêcher le locataire de faire valoir ses droits peut être qualifié de congé représailles.

Impact économique et social

L’impact économique et social de ce type d’abus est conséquent. Dans le canton de Vaud, en 2024, le parc de logements subventionnés et contrôlés s’élevait à 8’391 logements¹⁶. Étant donné la situation de pénurie de logements, les ménages vivant dans des logements subventionnés, notamment des familles, sont très sensibles aux pressions exercées par les bailleurs, surtout s’agissant de la résiliation de bail.

D’un point de vue financier, même des montants faibles revêtent une importance particulière pour ce type de ménages. Une surfacturation moyenne de 300 à 500 francs par année et par logement représenterait, pour 8 000 logements, entre 2,4 et 4 millions de francs par an. À l’échelle nationale, ces montants pourraient atteindre des dizaines de millions, permettant aux bailleurs de financer des coûts fixes ou d’améliorer le rendement de leur parc immobilier, sans que cela n’apparaisse dans les calculs de subventions¹⁷.

Conclusion et recommandation

Les frais accessoires représentent une opportunité d’abus économiques pour les bailleurs, ceux-ci échappant au périmètre d’audit des services subventionneurs. D’ailleurs, les abus dans ce domaine sont fréquents mais les bailleurs disposent de nombreux moyens pour les dissimuler ou pour dissuader les locataires de prouver ces abus.

Au vu de l’ampleur potentielle de ces abus, l’intégration des décomptes détaillés de charges des locataires dans les objectifs de contrôle des services subventionneurs est indispensable pour garantir l’utilisation conforme des subventions et assurer la protection des locataires.

1
Office fédéral du logement (2024, 7 juin). Politique du logement en Suisse. https://www.bwo.admin.ch/fr/politique-du-logement-de-la-confederation [consulté le 8 janvier 2026] ;
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101), art. 41 al. 1 let. e.
2
Règlement vaudois du 17 janvier 2007 d’application de la loi sur le logement du 9 septembre 1975 (RLL, RSV 840.11.1).
3
Wessner, P. (1996). L’obligation du locataire de payer le loyer (1996). 9^e séminaire du droit du bail. Neuchâtel. https://bail.ch/files/subjects/Wessner96.pdf [consulté le 8 janvier 2026].
4
Loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième: Droit des obligations) (CO ; RS 220).
5
ATF 135 III 591 ; TF 4A_719/2016 du 31 août 2017.
6
Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11).
7
Zutter, F. (2019, 22 janvier). Contrôle des décomptes de charges. ASLOCA Vaud. https://www.asloca.ch/actualites/controle-des-decomptes-de-charges-mode-demploi [consulté le 8 janvier 2026] ; Varesano, O. (2024, 9 janvier). C’est votre droit : frais accessoires en plus du loyer, est-ce légal ?.
Tribune de Genève. https://www.tdg.ch/cest-votre-droit-frais-accessoires-en-plus-du-loyer-est-ce-legal-555999821409 [consulté le 8 janvier 2026].
8
ATF 141 III 245.
9
Genetti, M. (2024, 9 septembre). Gare aux frais administratifs opaques. ASLOCA Fribourg. https://www.asloca.ch/actualites/gare-aux-frais-administratifs-opaques [consulté le 8 janvier 2026].
10
TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 ; art. 269 CO.
11
ATF 136 III 190.
12
Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 11 juin 2025, non publié.
13
Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 11 juin 2025, non publié.
14
TF 4A_719/2016 du 31 août 2017.
15
Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP ; RS 311.0).
16
Statistique Vaud (2024, 31 décembre). Logements subventionnés (aide à la pierre) : Logements subventionnés par nombre de pièces, en % et en nombre, Vaud, 2024, total : 8’391 logements contrôlés. https://www.vd.ch/territoire-et-construction/observatoire-du-logement/statistiques-en-matiere-de-logement#c2072978 [consulté le 8 janvier 2026].
17
Tschirren, M. & Ulrich, G.-S. (2025, 8 janvier). Statistique du logement d’utilité publique 2024. Office fédéral du logement (OFL) & Office fédéral de la statistique (OFS). https://www.bwo.admin.ch/fr/statistique-du-logement-dutilite-publique [consulté le 8 janvier 2026].